REITs也就那样,真的,买不买都行

返回首页 投基摸狗 投基摸狗 2021-05-22 17:28:17 👍赞 (0)

最近大家看到了REITs的信息了,很快就要发售了,很多人转发,其实我想说真的,也就那样,对于个人投资者来说:认购,可以,不认购也没问题,就是买不买都行。


照例,结论在前:

一、我觉得目前的REITs是更偏向机构品种,散户参与不参与REITs的认购都可以,注意,你注意我的限定词“目前”。

二、毫不否认第一批产品本身质地不错,而且由于有很多份额已经被战略投资者认购,所以第一批REITs产品认购发行问题不大

三、我认为REITs刚开始,还有很大的政策空间,这个和个人税收递延型商业养老保险一样,未来完全可以给出更大的政策支持。

四、为什么我说普通投资者买不买都行?

因为对我们普通散户投资者来说,REITs的替代选择不少,公用设施行业上市公司(更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司)、低估值绩优蓝筹股,还有红利型ETF等等,而且REITs未来还会上市,有可能出现折价,大家即使要买REITs也不在于这一时。


当然这几个结论,有点得罪人。


开始说正文:

一、选择

跟国外可以投资商业地产等等不一样,REITs在我国是基础设施基金,所以你会看到我国要发的和准备发的REITs都是高速公路、产业园区、物流园区、供水与污水治理等等。


这些基础设施就是前期投资大,后续现金流稳定,可以稳定分红,这也是我国REITs发展的基础,不过我国目前REITs都是项目建好,开始稳定运营了,那么就有这样的问题了:


如果我是一个大股东,我的项目质量很好,日进斗金那种,我自己即使未来还有大项目需要融资,我也可以低成本融资。


你想想行了,我有优质资产,那么愿意低息借钱给我的人很多,优质项目我不需要也没必要高成本盘活,而且REITS需要高分红,我为什么能低成本融资的情况下,把这些能高分红的好项目拿出来当REITS?大股东也要算计啊。


当然不排除有大股东要当好人,当活雷锋。


反过来,如果我是大股东,我持有的项目不好,没什么现金流,都快破产那种,我迫切需要融资,来盘活存量资产,压力太大了,来来来,你要啥项目我都给你,你只要给我钱就行,但是差项目通不过各级各部门审核,通不过基金公司券商的审核,也当不了REITs。


这就是一个很矛盾的地方。


很多高速公路、产业园区、污水处理、物流园区等等已经股票上市了,上市都是绩优项目公司,比如随口举个例子,不代表个股推荐:


港股有个上市公司中国物流资产(01589)也就是宇培,也是一个类似于普洛斯的物流资产上市公司,这个公司大客户有京东旗下京东物流、菜鸟、良品铺子、拼多多、美团、格力电器、华为、顺丰控股、中通速递、中国邮政、中国远洋海运集团(中远海控的大股东),这是宇培的官网截图。


而且京东作为这个公司的大客户,算是知根知底,京东也参股这公司,所以这公司质地没问题。

那么问题来了,作为个人投资者,对,我们不是机构,我们不从机构角度出发,我们就从我们自身出发,你是买物流REITs还是买物流出租商的股票?


以此类推,浙江沪杭甬高速股票也上市,这个公司也要拿出一段高速公路发REITS,你是买高速公路股票,还是买高速公路的REITS,我觉得也都可以讨论啊。


REITs是万亿甚至更大规模的品种,未来一些公用事业上市公司拿出项目来当REITs肯定会越来越多,我们会越来越多面对这样的选择:


买这个股票还是买这个公司发的REITs。


声明:宇培或是浙江沪杭甬的股票仅用来文章举例,不代表个股推荐,你知道我投资能力很一般的。


现在咱们也知道公用事业类上市公司在A股和港股都不少。


如果股息率一样,我们散户投资者自然应该买股,毕竟股价波动大,我潜在的未来赚钱的机会更大,相当于隐含的期权价值高。


所以定价上,应该是REITS的息率要求比股票更高一些,对不对,OK,要求股息率高,那么又回到了最初的起点——我作为大股东,即使要盘活存量资产,我能靠好项目低成本融资,我为什么拿出好项目来当REITs?


而且小股东尤其是上市公司小股东还会质疑:你能低成本融资却要发分红高的REITs是不是侵害中小投资者利益?


我们普通投资者面临的选择很多:REITs、公用设施上市公司(更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司)、低估值绩优蓝筹股,还有红利型ETF等等,选择很多不唯一,替代品很多,我们可以优中选优,所以这也是为什么我敢说我们散户投资者买也行,不买也没有问题的原因。


二、机构

我为什么说REITs现在更多是机构品种的原因。


首先我问一下大家REITs快发行了,合同、招募说明书看了吗?


我跟你说,根本看不完。


说个八卦,这次REITs 发行创造了一个基金业的新历史——最长基金招募说明书。


中金基金发的那个中金普洛斯的招募说明书有1600多页,史上最长基金招募说明书,100多MB,我在中金基金官网下载好几次才失败,最后我去上交所下载的。


随便打开一页,详细介绍整个项目的各种项目来龙去脉,就跟上市公司IPO一样,我觉得1600多页的招募说明书,可能放在上市公司IPO历史上都算最长的了,不算最长,也是最长的之一。



我不觉得散户,甚至机构有人能在这样短的时间内看完这种东西。


说完了八卦,说正事:其实这次机构很踊跃,更多的是银行的理财子公司等等机构关注,以前公用基础设施这是非标资产,OK,现在是公募基金,所以这些机构很乐意。


我个人认为:REITs刚开始,后续还应该有很大的政策空间,这个和个人税收递延型商业养老保险一样,未来完全可以给出更大的政策支持,比如相对降低REITs风险权重,让保险公司等机构提供更大的投资空间。


三、上市

首批产品质量本身没啥问题,所以发行应该没啥问题,我就不说发行了。


我想出几个问题:上市以后,REITs归机构的哪个部门投资?

是归固收部门投资,对,要求每年大比例分红,有道理吧;

归非标部门投资,这不是股票债券,也不是传统基金,也可以;

还是归FOF部门投资,有些大机构有专门投基金的部门或是小组,对,REITs也是基金。


又想出一个问题:REITs上市以后归哪个行业的分析师分析;

归属金工或是基金分析师覆盖,这是基金,没问题啊;

还是归公用事业分析师覆盖,高速公路,水务,港口等等,这妥妥的公用事业,也没毛病啊;

还是归固定收益分析师覆盖,每年定期分红,怎么就不是固收了啊?


REITs封闭式运作,上市交易,那么一旦出现折价,才是我们散户投资者的好机会。


这也是另一个我说我们普通散户投资者现在买也行,不买也行的机会。

声明:该文章系转载,文章版权归原作者及原出处所有,内容为作者个人观点, 登载该文章目的为更广泛的传递市场信息,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,本站只提供参考并不构成任何投资及应用建议,并不用于任何商业目的,我们已经尽可能的对作者和来源进行了通告,但是能力有限或疏忽,造成漏登,请及时联系我们 zhicx#qq.com ,我们将根据著作权人的要求,立即更正或者删除有关内容。